产业园区是伴随着我国的改革开放而诞生、成长与发展起来的。

经过近40年的发展，截止到2016年5月，全国共有国家级新区17个；各类国家级经济开发区、高新区、综保区、边境经济开发区、出口加工区、旅游度假区等500个；各类省级产业园区1600多个；较大规模的市级产业园区1000个；县以下的各类产业园区上万计。

据相关统计，2015年仅国家级经济开发区整体经济规模就超过了17万亿，直接创造的GDP占全国比重超过25%。

根据研究，产业园区的转型升级主要有以下十四条路径：

01开发主体市场化

产业园区开发一般有政府主导型、政企合作型、企业主导型三种开发模式。

表1 开发模式对比

随着政策逐步收紧，地方政府在园区开发中的作用逐步减弱。以华夏幸福、联东U谷为代表的专业化园区开发公司的规模、实力、品牌及专业化效应逐步显现，在园区开发中将占据越来越重要的地位。

02产业定位精准化

产业是园区的灵魂，产业定位直接决定着园区的成败。随着经济发展日渐成熟及竞争的日趋激烈，园区的产业定位只有更加精准化，才能为招商、制定政策等环节的工作打好基础。应在对各细分产业的外部发展环境和内部发展条件进行系统分析和整合对比的基础上，得到科学的产业发展组合，使园区产业定位更加精准，这样有利于打造产业生态圈，使园区内企业获得更加良好的生存和发展空间。

03要素配置软性化

表2  产业发展十二要素模型

要素条件配置是园区形成产业集聚的基础。近年来，随着国发〔2014〕62号文件的出台，税收、土地、财政支持等传统招商手段已经迎来宿命的终结。企业更多关注于是否有充足的劳动力和人才供给、资本是否活跃、社会服务与政府服务是否到位等软性要素的配备。

特别是互联网、信息类等高新技术行业，企业最为关注的要素为高级人才、政府服务、同业集聚、政策和生活服务等项要素。

04 产业发展生态化

在精准化产业定位的基础上，园区产业形态在向生态化方向演进。

根据研究，30多年以来我国产业园区在产业形态上的演进大致分为四个阶段：

第一代园区为“无产业主题型”园区，产业定位不明确，多行业的企业混杂聚集在同一个园区内，内部协同性差。代表为成立初期的蛇口工业园;

第二代园区为“产业集聚型”园区，有了较为明确的产业主题，但产业链不完整，代表园区为现阶段国内大多数地方开发区;

第三代园区为“产业链型”园区，在明确的产业主题的基础上，注重产业链的完整，强调“强链补链延链”，代表园区为苏州工业园和包钢稀土产业园;

第四代园区为“产业生态型”园区，各类产业主体和相关参与者能够紧密关联，有机融合，园区运营公司与园区入驻企业成为利益共同体，代表园区为恒生科技园。

这四个阶段的园区目前都可以在国内的经济版图中看到。由于不同地区的要素禀赋不同，不同产业对园区形态要求的不同，国内目前主要是第二代园区和第三代园区占据大部分比重。但随着以高新技术企业为代表的“新经济”的快速发展，第四代产业园区正在迅速崛起。

05园区产品迭代化

30多年来，我国的产业园区也经历了四代产品的迭代，以适应不同阶段产业的需要：

第一代园区产品主要是单纯的物理空间，建筑产品单一，功能相对不完善，缺乏适用性与组合性，主要适应粗放产业的需要，通常和“无产业主题型”园区相适应;

第二代园区产品开始注重产品功能，配备了相对完备的员工宿舍、食堂、办公楼等设施，但缺乏空间品质和空间氛围，配套功能缺乏，通常与“产业集聚型”园区相对应;

第三代的园区产品开始注重配套，如酒店、商业街等;开始设置交流空间，如组团式交流绿地等，建筑产品的适用性与组合性较强，通常与“产业链型”园区相对应;

第四代园区产品与“产业生态型”园区相适应。产品已不是各类要素的简单集中，而是更多地考虑了产业的需要，特别适用于新经济、高科技产业为代表的现代服务业。产品具有主题性的核心交流空间，与组团式交流空间相融合，配套空间氛围较强，具有突出园区主题的旗舰性建筑产品，已经成为了一个多功能、有活力的生态型城市综合体。

06基础配套社区化

随着产业的不断升级，入园企业员工中高级白领的比例不断增大，90后员工也开始大量出现。这些员工对生活品质要求较高，对社会服务配套的需求也大幅提升，只重产业不重生活的园区已经难以适应需要，直接影响了园区的招商工作。

在园区的社会化配套中，既要需要设置餐饮、超市、美容美发等生活性服务设施，满足员工的基本生活需要;配套住宅、医院等福利设施，满足员工的居住安全需求;也要设置学校、图书馆、博物馆、音乐厅、歌剧院等文化设施，满足员工文化教育需求;建设购物中心、游乐园、电影院、健身中心等娱乐设施，满足员工休闲娱乐需求;咖啡厅、茶馆、酒吧等社交设施，满足员工社交需求……建立居住细胞-邻里中心-综合片区三级生态社区模式，打造“5分钟生活工作圈”已成为潮流。

07园区服务中介化

随着产业不断升级和商业环境的日趋成熟，企业对服务的需求亦呈现多样化、专业化趋势，园区开发运营公司已经没有办法提供这样的服务，引入各类专业服务商成为必然。

这些专业化中介服务机构的代表是以科技成果转化、公共实验室为主的科技创新服务机构;以人才就业、招聘、培训、高端人才引进为主的人力资源服务机构;以创业投资、融资中介为主的金融服务机构;以企业宣传、推广为主的商务服务机构;以财务、法律、管理咨询为主的专业服务机构等。

08园区政策个性化

原来各地在招商引资时，常用的政策手段是土地、税收和财政支持的“老三样”。随着国家政策收紧，原有的手段逐渐失灵。

主要的变化体现在两个方面：一是政策制定主体，由政府变为“政府+开发运营企业”;二是由于园区入驻企业和服务机构类别的增加，需求呈现多样化特点。

面向未来，在充分了解开发运营企业、入园企业、入园员工和服务机构等不同主体的需求基础上，根据产业定位和区域特点，针对不同主体分别制定个性化政策成为趋势。

09招商体系专业化

随着园区产业定位不断聚焦，对招商队伍和招商人员的专业素质要求越来越高，传统的“全员招商”、“三同招商”已经难以适应形势的变化。园区招商工作要以专业化的园区规划为指导，以产业链招商为导向，差异化组合招商模式，综合线上线下资源平台，形成以“四化”为代表的专业化招商体系。

一是目标定位专业化。变“招商引资”为“招商选资”，按照细分产业发展重点、目标区域、企业规模等维度对目标企业进行筛选;

二是招商组织专业化。要求园区组建专业化的招商队伍，招商人员对园区的产业定位、园区产品及各方面要素配置情况了如指掌;

三是招商渠道专业化。要对传播渠道进行系统调研，针对园区特点选择合适的招商传播渠道;

四是招商服务专业化。要建立以投资者为导向的全程服务体系，负责企业入园前、入园中、入园后全程的政府衔接、协调工作。

10盈利模式多元化

传统的产业园区，盈利主要来源于售房、租房和物业服务收入。随着“新经济”的快速发展，园区物理空间成为“共享资源”，廉价甚至是免费提供成为趋势。相应的，园区的盈利模式也由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”、“服务模式”转变。园区开发运营企业不再和入园企业形成甲乙方关系，而是成为一家人。通过成立产业投资基金，入股入园企业，同时提供专业化的服务，共同享受入园企业的成长收益。

11融资渠道结构化

产业园区开发通常投资巨大，在自有资金、银行贷款、销售回款等传统融资方式的基础上，越来越多的产业园区开发企业寻求在融资渠道方面积极创新，通过结构化融资方案解决资金需求，提升开发效率，降低开发风险。

表3 园区结构化融资方式示例

12园区竞争平台化

作为产业发展的平台，园区间竞争不是传统企业间的“肉搏战”，也不再是单纯的“区位”、“交通”等要素间的比拼，而是更全面、更深层次模式之间的战争。园区之间除了拼政策、拼区位，更重要的是品牌、管理、资源和生态网络之间的较量，是不同平台间的竞争。

园区在发展到一定阶段后会面临空间的局限，进行异地拓展将是必然选择。在异地拓展时，品牌输出、管理输出和产业生态输出将成为关键。有实力的产业地产商不仅能通过品牌和管理输出来打开发展空间，更能将自身资源和产业生态导入到新的区域，这将成为未来产业地产商最为重要的竞争力之一。

13投资参与跨界化

新形势下，产业园区领域的参与者已经不局限于原有的政府、产业地产商、房地产商，投资参与主体逐渐丰富多样，传统制造企业、互联网巨头、资本乃至媒体均开始涉足产业园区投资，投资主体跨界化趋势明显。

传统制造企业海尔打造的海尔工业园和海尔云谷、互联网巨头阿里巴巴打造的菜鸟电商产业园和恒生科技园、科技媒体36氪打造的氪空间、风险投资洪泰基金打造的洪泰创新空间，都是跨界参与的典型代表。

14产业园区虚拟化

以互联网为代表的新经济正在蓬勃发展并对各行各业进行着深度改造。产业园区亦改变一贯重资产的特点，将会出现越来越多的虚拟化产业园区。

以北京天使帮在线创业服务有限公司为例，其产品“天使帮”是线上虚拟孵化器，可以为创业者高效对接创业资源，为创业者提供更快更匹配的投资人(机构)、孵化器、经验者数据通道，并努力挖掘创业关系的本来价值及进行精准的价值匹配。

 

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