资料来湖：火花S-Park

2023-06-28 

产业园区行业形势研判

1.1中国产业园区行业基本逻辑、发展趋势、政策倾向、生态环境以及操盘界面正在发生怎样的巨变？

1.2园区行业，回归本质：政治经济学的政策特区，公共服务性质的产业基础设施

1.3在产业园区度系数最高的攀岩模式下，如何操盘赚钱？如何防范风险？如何躲避深坑？

1.4民企、央企、国企各自应该如何必须正确研判政策和风向，重新审视过往的预期和思路，部署符合自身属性的全新战术打法？

1.5一个合格的“发展产业的政策特区”操盘运营者必须做到的三件事：寻找经济规律，破解政策障碍，形成空间集聚

1.6园区转型：做好思想、道具和实践的准备，从存量收割时代，走向增量创造时代

1.7社会资本园区开发商转型的三个方向深入探讨

园区典型商业模式研究

2.1民营企业产业新城模式的成功、败局与经验启示

2.2科技园区+运营服务+产业投资+生态圈层的全产业链闭环模式解析

2.3发达市场“开发+资管+基金”模式给行业的灵感

2.4如何通过“一体两翼”业务组合构筑园区运营闭环

2.5规模化民营园区开发企业的深度运营转型图存

2.6“资本+实业+持有”的资管操盘逻辑剖析

2.7算好“两本账”，找到园区商业模式的最佳平衡点

国有平台公司转型探索

3.1地方国资园区平台承担着区域产业和经济发展的重任，一方面要无条件快速高效完成产业构建任务，另一方面也面临着国资体系的经营考核，左冲右突，如何破局？

3.2找到短期爆款、长期稳健、良性闭环、平衡发展的可持续之道

3.3地方国有企业做产业园区项目，必须着重发力的三个维度

3.4国企做产业园区，究竟应该赚什么钱？

3.5国有园区开发主体生存和发展逻辑的两个“+”：政府+企业共同策划建立合规的财政收入分享机制，谋划多种政策性融资+真实产业落地形成闭环

3.6实现真实的产业导入和运营，国有企业必须协助政府做好的四件事情和五个落地路径

3.7新时期园区国企平台的两大核心能力构建：基于产业全生命周期的轻重服务能力+衍生的经营能力与基于园区资产的全周期控制、流动与价值发现能力

3.8做高位势、做强存量、做大增量：现阶段国有园区的三大攻坚战

产业园区投融建招管退

4.1投：主要包括项目的选址、调研和定位，这是投资决策的核心要点，也是决定一个产业园区项目能否成功的首要环节，包括诸多要点和指标：城市能级、产业能级、市场供应、人口吸附、具体区位、周边配套、关键人物、投资协议、可研报告、政企契约等

4.2融：重点从行业宏观层面解析园区融资体系，包括一级片区开发、二级园区开发和三级运营服务等各个周期，即构建一种全生命周期的园区投融资体系，避免过往那种“短贷长投+拆东补西”的错位和撕裂

4.3建：以正反案例对比分析，集中剖析园区开发建设应该注重的两个重要思维——产业思维和产品思维，即如何依托产业集聚和产业构建能力去打造最符合市场需求、企业能用且好用的标杆经典产品，以及如何更好的控制开发建设节奏、成本，以及平衡建设过程的政企博弈关系等

4.4招：主要包括多元化、立体式的产业招商创新模式与相关案例分享借鉴，包括载体招商、政策招商、资本招商、以商招商、订单招商、联动招商、存量招商、场景招商等，辅之以实操案例以更好的帮助学员们理解产业园区招商的内涵与外延

4.5管：详细解剖产业园区丰富而深入的运营管理服务创新模式，并进行了大量翔实细腻的园区运营服务案例分享，特别是基于具体主导产业的发展需求进行赋能去搭建的运营服务体系

4.6退：主要包括自持园区的资产退出模式，以目前国家鼓励和试点的产业园区基础设施公募REITs为侧重，这是政策层面在对载体分割销售进行控制后，为优质园区载体提供的一条创新性退出路径，也是目前进入产业园区行业的企业必须重点关注的一个热点

片区综合开发操盘分享

5.1片区综合开发的定义与本质逻辑是什么？

5.2操作要点解析：构建四大盈利板块、遵循四项核心原则

5.3“量入为出”原则在具体片区综合项目中的实施路径

5.4“现金—资产—现金”的自我闭环模式如何构建

5.5资本招商在片区综合开发中的角色和收益来源

5.6片区综合开发融资路径：一级开发、二级开发、产业发展和园区整体的融资需求与种类

5.7在片区综合开发中，基因和资源禀赋不同的参与主体，各自面对的难点和困难是什么？解决的路径和资源控制逻辑如何设计？

5.8片区综合开发“政企合作、现金平衡、长期博弈、动中取静”的核心要点解剖

特色主题园区发展研究

6.1打造特色主题园区十大要素：项目选址、产业主题、政企关系、产业基金、招商渠道、产业服务、园区运营、商业模式、资本化运作、科创生态

6.2打造特色主题园区时，政府主导、企业运作、市场化操盘的机制如何构建？

6.3生物医药（大健康）园区操盘运营解析

6.4政企联动、创新驱动的医疗器械特色主题园区模式

6.5数字经济（电商园）存量园区提升案例分享

6.6张江科学城发展生物医药和集成电路两大主导产业的发展历程与创新探索历程

6.7平台集聚、产业赋能、资本助推：一个特色主题园区的正确打开方式

产业园区招商创新实务

7.1策略：白热化内卷时代，园区招商最有效的策略和途径

7.2匹配：从项目思维向功能思维转变，构建与园区定位相匹配的产业生态圈

7.3方法：最行之有效的四大产业园区招商“顶梁柱”

7.4集聚：产业园区招商的客户来源分析与差异性应对策略

7.5落地：招商引资优惠政策真实落地的三个关键层面支撑

7.6范本：优秀城市和园区的十大重要成功招商经验分享

科创时代城市招商博弈

8.1终将归零的园区开发，和逐渐伪命题的城市招商

8.2从亏损10亿到香港上市：二线城市“资本招商”的逆袭传奇

8.3“伪装成政府的投行”：合肥资本从招商到买商模式背后的思考

8.4如何通过“人”、“机制”和“生态体系”，以及个性化与团队性的平衡，来保证招商的效力、效率和效果

8.5“资源整合—重大项目落位—产业链聚集—优质产业投资—资源整合升级”的良性循环

8.6上海“全球合伙人”的国际招商策略

8.7苏州“四个凡是”“再加一点”的机制创新分享

8.8青岛“顶格推进”“五长联动“的体系设计

园区基础设施公募REITs

9.1为什么说园区基础设施公募REITs是这个时代最好的创新？

9.2基础设施公募REITs的本质、适用资产类型和两个维度的认知；

9.3发改委对产业园区发行公募REITs的政策门槛要点剖析；

9.4已经成功发行的产业地产公募REITs产品独家视角全解读；

9.5从重到轻、运营为核、双循环平衡——公募REITs对中国产业园区的现实意义；

9.6园区公募REITs税筹解析：土地增值税迷局与资本弱化“税盾”玩法；

9.7园区公募REITs的SPV与反向吸收合并分析；

9.8为园区公募REITs算一笔精细数据账：估值、税筹及与出售、贷款模式的效果对比；

9.9园区公募REITs的精髓：对资产的相对控制与运营的绝对控制；

9.10公募REITs改变园区投资逻辑：呼唤“中国产业地产黑石”

产业园区运营创新案例

10.1行业必须走向“运营为王”的基本逻辑和环境生态

10.2目前行业内对园区运营服务存在的诸多误区辨析

10.3园区运营“345”——能够为企业创造三个重要价值，帮我们解决四个关键问题，以及不断升级迭代的五个运营层级

10.4守正出奇，降维打击，园区运营“六脉神剑”推演

10.5魔鬼在细节：建立产品与产业精准联系，差异性应对策略

10.6创新性、精准化的稀缺运营，如何让园区起死回生？

10.7不同种类的园区运营的商业模式和盈利模式，背后的特殊语境和资源条件是什么？

10.8五花八门的园区运营服务是赔本赚吆喝吗，有没有真能赚钱的？

10.9在产业园区打造过程中与政府部门进行良性正向博弈、精准落地“小政策”、共同建立运营平台的诀窍是什么？

10.10深度园区运营：从赚钱逻辑到值钱逻辑

产业园区操盘失误解析

11.1覆辙：一个“高大上”的漂亮园区陷入困境的六大原因剖析

11.2解套：怎么从六个层面着手，帮助一个陷入泥淖的园区重新恢复生机？

11.3资产升值预期彻底改变之下，产业园区坐地生财的“钉子户策略”还能否继续？

11.4千万不要让战略误判政策翅膀挥动的风向，毁掉所有战术的正确部署

11.5新游戏规则下大洗牌一触即发，谁入局，谁出局，谁是核心买单者，局中诸玩家的心态、预期和姿势如何调整？

11.6台面上，台面下各种政策出炉，到底是在编制一张怎样的天罗地网，谁的末日即将来临，又给谁打开了一扇新窗？

11.7龙头品牌开发商早期的失误复盘：一个看似天生丽质的好项目如何成为一场惨败，又给行业带来了哪些宝贵的经验教训

11.8园区大败局“十大警世恒言”解析：如何建立真实的核心竞争力？

园区双循环模型的构建

12.1产业园区开发运营的终极形态推演：双循环+四平台

12.2开辟第二曲线，做实体经济的“超级服务者”

12.3平台+运营+投资+生态：科创时代的园区玩法解析

12.4园区投行模式探索：打通“资源、资本、资产”新型园区投资矩阵

12.5不断自我增益的产业园区正向循环：政府与企业、产业和资产、产品与场景良性互动的闭环打法