“常7条”——集体土地拆迁安置遵循就近原则

发布日期：2014-09-29  来源：常州晚报

省内无锡、南京等城市已相继取消限购，常州虽不在限购之列，但最近市金融办、国土局、建设局、房管局、物价局五部门亦联合出台了“促进市区房地产市场平稳健康发展”的7条意见，重点落在控制经营性土地供应、改善安置对象生活条件、完善城市功能配套、防范房地产市场风险四个方面。 　　一直以来，“房价不高、市场稳定”都是业内外人士对常州楼市的评价，不过从今年年初开始受大环境影响，一些有购房需求的市民也进入观望阶段。 　　此回，在“金九银十”的时间节点出台“常7条”，能否起到提振市场信心的作用，又会对老百姓购房产生怎样的实际作用，这恐怕是许多人最关心的话题。对此，克而瑞常州机构总经理戈文问就指出，纵观7条指导意见涉及的四个方面，目标指向还是很明确——“开源节流”。开需求源，节供应流，从而稳定市场。对于短期提振市场信心，中长期促进市场健康发展还是很有意义的。 　　相关部门及业内人士就“常7条”具体内容进行了深入解读。 　　【意见】严格控制经营性土地供应 　　【解读】常州房地产市场发展比较健康，成交情况也相对不错，上半年住宅销售量在省内排名第三。 　　尽管如此，与沪宁线上其他城市类似，供应量偏大也是近两年常州楼市需要面对的问题。而解决问题的根本，就在于减少土地供应量。 　　其实早在去年，一二线城市“地王频现”时，常州土地市场的成交量已开始沉寂，同时也进入“底价时代”。今年1～9月份土地成交更大幅下降，仅一季度稍稍活跃，二、三季度几乎没有动静。 　　接下来，市国土部门表示，要在市区范围内严格控制住宅类经营性用地供应总量，提高地块配套条件。各地要根据当地实际情况严格调控各类综合体用地，有效防止城市综合体供应过量。 　　确有商住类经营性用地要上市的，必须提请市政府会议讨论通过。严格执行经营性用地上市前会审制度，且周边市政、绿化等配套设施必须同步征收拆迁到位；严格执行常州市城市规划区内经营性用地出让指导价的规定，土地出让价格低于周边同类土地楼面地价或低于土地最低保护价的，一律不得上市；同时，加强上市地块周边的功能性配套建设，地块周边规划建设的大型配套公共设施，如公园、绿地等，以及功能性配套设施，如学校、医院等，应先实施，再出让地块。周边配套齐全的地块土地出让底价原则上需高于同类土地楼面地价的20%。 　　与此同时，还会严格经营性用地的批后监管。凡是因政府及不可抗力等原因造成已出让经营性用地不能按期开竣工的，应予以适当延长。需变更开竣工时间的，建设单位可向国土部门提出申请，变更开竣工时间，原则上每次延期一年，延长期满经市政府批准同意后，可再次延期。 　　【意见】集体土地拆迁等用周边现有商品房作为安置房源 　　【解读】这几年，常州市市区国有土地和集体土地上的征收拆迁工作保持了较大规模。安置房建设周期一般要2到3年，很多拆迁家庭不得不选择暂时在外过渡，居住环境相对不好，生活也不是很便利。今后用现有的商品房用于拆迁安置，可以有效缩短拆迁家庭的居住困难问题。 　　据了解，集体土地拆迁安置遵循就近原则，安排拆迁项目周边已建成或已开工的商品房作为安置房源，在条件允许情况下，可以安排周边多个楼盘给拆迁对象选择。集体土地拆迁安置的相应补贴办法由市区两级财政会同各辖区拆迁安置实施单位具体制定。 　　此创新方式既符合国家节约集约利用土地的精神，客观上也有利于商品房库存的去化和房地产市场供求关系的平衡。 　　【意见】银行优先满足居民首次购房贷款需求，合理确定首套房贷款利率水平 　　【解读】各地放开限购已成大势所趋之时，限贷何时“解禁”就成了接下来关注的问题。已有业内人士表达了自己的观点——单纯放松限购对楼市带来的变化未必会有预期效果，楼市大环境的改善还需通过控制银行贷款利率等来解决。 　　常州市虽提出了合理确定首套房贷款利率水平的意见，但实际上权限并不在地方政府，且商业银行本身对市场也比较敏感，会有自己的判断。 　　目前，常州还未放松首套房认定标准，五大行在利率优惠上也没有特别变化。首套房首付30%以上，绝大部分客户执行基准利率。二套房首付60%以上，基准利率上浮10%，认房认贷。 　　不过，常州市各银行业金融机构,已在优先满足居民家庭首套和改善型住房消费领域的信贷需求，加快贷款审批和发放速度。上半年常州市个人住房贷款645亿元，比年初新增28.7亿元，高于全市各项信贷平均增幅0.14%。 　　接下来，政府部门将积极引导各银行业金融机构顺应市场需求变化，及时做好相关信贷政策的衔接工作。 　　【意见】对项目销售价格出现异常变动的房地产企业建立约谈机制 　　【解读】房地产业普遍进入调整期，随着房产信贷的紧缩和销售速度放缓，市场交易风险有所凸显。个别企业为快速回笼资金采取激进的营销策略或采用虚假广告进行宣传，导致项目价格剧烈波动，引发小区业主的不满和市场预期的混乱。像上半年，新北区也有个别外来品牌楼盘采取激进营销手段，短时间内引起较大舆论关注，也使一些媒体对常州楼市产生误读。 　　为更好监管房价，市物价部门要求开发企业根据开发项目的成本、市场营销方案和目前周边市场行情合理确定备案价格，并第一时间在网上公示。要求开发企业销售时在现场做好明码标价，一次性公布所有可售房源的销售价格。在房价出现大幅度波动时，必须重新备案，若开发企业不主动重新备案，物价局将对相关企业负责人进行约谈。 　　针对当前房地产营销虚假广告和价格欺诈现象，物价将加强房地产市场价格检查力度，以后开发企业在进行广告宣传时必须如实标明促销房源的具体信息，如数量、面积、单价等，避免引起误解。而对于存在价格欺诈行为的开发企业，将坚决予以查处。 　　【意见】商品房开发项目预售前，必须进行社会风险评估 　　【解读】建了一半的小区因资金链断裂停工了；到了交房日，开发商却突然“蒸发”……在其他城市，这样的购房风险时有发生。所以对业主来说，政府加强商品房预售管理，也是权益的保障。 　　目前，常州商品房预售标准没有变化，高层建到三分之一、多层建到结顶时可申领预售证进行销售。 　　不过，今后在商品房开发项目预售之前，各辖区应对开发项目进行社会稳定风险评估并出具评估意见书。开发企业向预售管理部门提出预售申请时，应同时提供辖区出具的社会稳定风险评估意见书。风险评估的具体内容和具体方式由各辖区结合本区实际自行制定。 　　各辖区以及商品房预售管理部门会继续加强后续管理，密切关注项目开发风险，一旦发现风险苗头，将及时采取风险控制措施。