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何为租赁社区,怎么盈利?


来源:产业服务平台  59


不久的将来,在租赁用地上建设有多栋物业,多栋租赁住房的集合形成了一个租赁社区,这样的租赁社区类似住宅社区,有大面积、多功能的户外公共活动空间,是一个更加生活化的社区。一个由庞大的租住人群和租赁住房为组成的租赁大项目就此诞生。

一、何为租赁社区

目前从法规或行业角度看,对租赁社区并未形成精准的定义。

长租公寓在国家政策、市场选择等条件管控和影响下,2019年开始战略转型。

“住房租赁”是2020年的年度热词,长租公寓的赛道开始分化。今年是租赁社区加速落地的一年。

租赁社区概念的重心在于“社区”,“社区”是指具有某种互动关系的和共同文化维系力的,在一定领域内相互关联的人群形成的共同体及其活动区域。

我们认为可以从以下几个方面来定义租赁社区。

其一,租赁社区不只是一间房、一套房、一栋楼,而是若干栋楼组成的大型社区。它是由多栋租赁住房物业组成的租赁集群,并匹配大面积及多功能业态混合的公共活动空间,满足人们日常生活所需。在其中,聚集了大批具有相同兴趣、文化偏好和价值观的租住人群。

其二,按规模和年限区别业态,区别于独栋物业的集中式公寓和零星布局的分散式公寓,租赁社区体量更大,500套、1000套、2000套以上分别定义成中型、大型、超大型社区。相比之下,以前一两百套公寓就称之为青年社区,有误用概念的意味。

其三,按项目规划和产品设计看,更趋向共享居住空间,但租赁社区作为集中式公寓的集群,产品力更强,配套多业态融合的基础设施,除了吃饭、办公等基本需求,还会关注共享、生活、交流、健康、精神需求,能满足人类全生命周期的需求。在居住之外,成立业委会组织,定期举办活动,统一管理社区。

以华润有巢瀛海项目为例,提出不再拘泥于一个年龄段,而是覆盖多个年龄层,提供单间、多人间、家庭房等不同类型的产品以满足单身一族、情侣以及有孩家庭的全生命周期需求。

综上所述, 大型租赁社区是拥有1000套以上房源的租赁住房物业集群,关注人本化、生态化、数字化价值,配套多业态融合,构建满足大批具有相同兴趣、文化偏好和价值观的租住群体生活全链条甚至于全生命周期需求的租住生活共享空间,提供的是一种生活方式,能从实质意义上为“租购同权”提供保障。

2020年底的中央经济会议强调,“探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”,从政策端加码了大型租赁社区发展的有利条件。经过政策指引,租赁社区入场玩家实力强,运营风险相对可控,还可以拓展融资渠道(融资成本较低)和退出渠道(如REITs)。

据艾媒数据中心发布的数据表明,2022年租赁人口将达到2.4亿,而2020年全国投入租赁市场的存量房源为0.87亿套(数据来源于《2020中国青年租住生活蓝皮书》),租赁社区、人才公寓、蓝领公寓等均是行业新热点,资本市场更有“租售同权”板块的价值肯定,可见租赁市场发展潜力巨大。

二、租赁社区的盈利模式

盈利不仅仅是租金,更有长链条的服务。

2017年,中央提出租购并举后,租赁住房市场经过几年实践,积攒一定经验和教训,但整体不算成功。

长租公寓能够实现盈利的必要条件是,房东所期望的租金回报低于房客能够负担的水平,而且必须有足够大的差额空间,长租公寓运营方才有做二房东赚取差价的机会。这一条件在当前中国的多数热点城市并不满足。

无论哪种模式,运营商普遍面对低收益率实质问题,本质原因是国内在以商品房为主导的市场格局下支付力、土地价值出现偏差。部分私营企业缺少实质性补贴,商业模型难以盈利。

我们反观美国市场AVB企业,可能倾向于采用“收购改造-整栋出售”的惯有模式获利。

未来租赁社区的收益来源在哪里?利润不止来源于租金,更来源于长期服务。

收益来源:1、租赁商;2、业主中心(社群)

通过和开发企业合作,进行标准化经营改造,是常规操作。

租金定价逻辑的核心是,空间和地段形成了基本租金,装修决定了房源的去化流速,而溢价来源于所有的服务叠加。

未来做租赁社区,要运营公司前置,从设计等多个维度参与,最终实现共享管理,跳脱长期租约服务。

业主中心的建设,需要的是基于长期租约下的全链条服务,包括资产服务和用户服务(家电租赁、共享读书空间、智慧化)。

未来行业走到成熟期,需要迈出的第一步就是在投资模型搭建好的基础上,项目整体测算要从细节去抠,单位要卡到个位数,做好经营成本管控;同时,嫁接第三方资源,最大化挖掘增值服务的“金矿”。譬如,以服务“最后一公里”为宗旨,寻找与各领域的独角兽企业合作,最大化拓展增值服务的生态圈。

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