产业服务平台 2020年 4月13日

产业园的开发周期明显长于传统住宅开发，通常需要经历前期规划、土地整理、市政基础设施建设、住宅厂房办公楼等物业开发、招商引资、运营服务多个阶段。

根据房企参与阶段的不同，可以分为以下几种开发模式：

1.全过程参与（PPP 模式）

开发模式：与政府签订委托协议，负责产业园全阶段开发、运营。这种模式下，房企与政府签订协议，由政府负责决策与监督，房企负责产业园的全阶段开发与运营，具体包括一级土地整理、基础设施建设、二级开发、招商引资，并负责接下来 20-50 年的产业园运营服务。这类开发模式风险、收益并存，一方面前期需要投入较大资金进行拆迁、土地整理、基础设施建设，且开发周期较长；但另一方面，产业园成熟后会为企业带来稳定的运营收入。典型房企：华夏幸福、荣盛发展。

收入模式：获得土地整理、基建、综合服务等费用的比例加成、招商引资额的约定比例及配套住宅销售。

以华夏幸福为例，公司主要负责产业园的 6 项业务：土地整理、基础设施建设、园区住宅配套、产业发展服务、公共服务配套及综合运营管理。其中园区住宅配套即为商品房销售业务，基础设施建设、土地整理、公共配套服务和综合运营管理均为上一年度费用加成 10%-15%，产业发展服务则为按照双方协议约定的比例（通常为企业落地投资额的 45%）。即，华夏幸福产业园收入主要为（基础设施建设费+土地整理费+园区综合服务费+物业管理费）*1.1-1.15+招商引资落地投资额*45%-50%+商业配套住宅销售。

2.重资产运营

开发模式：获得熟地，并对产业园进行建设开发及运营。这种模式下，房企通常不参与一级土地整理，而是通过协议出让、公开市场招拍挂或合作开发的方式获得熟地，对产业园进行建设开发、招商引资及运营管理。这类开发模式不存在土地拆迁及整理，开发周期会明显缩短，但拿地成本会高于第一种。产业园成熟后，同样会给房企带来稳定的租金运营收入。典型房企：绿地控股、电子城、市北高新。

收入模式：住宅销售及租金收入。以电子城为例，电子城为电子城科技园开发建设、招商引资的实施主体，公司通常不涉及一级土地整理业务，2018年以前的土地以协议出让获得为主，目前公司多数通过招拍挂方式获得熟地，建设产业园、研发基地、办公楼，从而获取住宅销售收入和出租收入。

 

3.轻资产服务

开发模式：不直接参与开发建设，为房企提供设计规划、改造和运营管理等。这类模式下，企业通常不参与开发建设，而是和其他企业或政府合作，主要负责产业园的定位设计、改造和运营管理等。通常有三种模式：承租运营模式，即企业与其他企业或政府签订租赁协议，对产业园进行定位、设计及改造，提供运营管理；受托管理运营，企业仅负责园区招商及物业管理；合资运营，企业与其他企业或政府共同成立项目公司，对产业园的开发建设、招商引资、物业管理共同决策运营。典型房企：亿达发展、锦和商业。

收入模式：设计服务费、运营管理费及部分租金收入等。根据合作模式的不同，收入来源有所区别，具体根据提供的服务收取相应服务费、运营管理费及部分租金收入等。以锦和商业为例，截止2020年4月，公司承租运营项目24个、参股运营项目2个、受托运营项目2个，公司主要收入来源为租金收入及物业管理费。