发布时间：2013年04月22日    来源：江苏省地税局

个人转让购买的非居房如何缴纳营业税和土地增值税？

　答：营业税：
　　根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条的规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。”
　　《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二十条的规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”
　　此外，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条的规定：“纳税人按照本条例第五条规定扣除有关项目，取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，该项目金额不得扣除。”
　　因此，对于购买的非居房转让时，应差额征收营业税。即以转让收入扣除取得时的原价作为营业税计税基础。企业购置、受让或抵债取得房地产，转让时能提供原始发票，以全部收入减去不动产的购置或受让原价后的余额为营业额。但对于不能提供合法凭证的，则不得扣除。
　　土地增值税：
　　根据《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
　　转让时按两种情况处理：
　　第一种：能提供评估价格或购房发票。
　　根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号 ）第十条关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题规定如下：“转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值。”
　　另根据《江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税[2011]36号）第二条规定：“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一项、第三项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。”
　　因此，根据上述规定，转让时能提供评估价格或购房发票的，则按照上述方法确定扣除金额后，按照四级超率累进税率计算缴纳土地增值税。
　　第二种：不能提供评估价格及购房发票。
　　根据《江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税[2011]36号）第二条规定：“对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。”
　　另根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第四条的规定：“为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”
　　因此，根据上述规定，对于转让时不能提供评估价格及购房发票的，税务机关将采取核定的方式计征土地增值税。
　　特别提醒：对于土地增值税不能提供评估价格及购房发票的，按照核定征收方式计征土地增值税的，则营业税中也做为不能提供合法凭证的情况处理，即不得进行扣除。