来源：中国技术创业协会孵化联盟

2021年 2月24日

目前我国的产业园区运营是典型的一把手工程，只有老板冲在第一线，或者在本地深耕、关系非常深厚的企业，包括一些本地国企，才能考虑中长期的事情。

甚至还有些实体企业做产业地产，说有内部很强的产业资源支撑园区招商和运营服务。其实说白了，就是因为原来实业不行了才跑来拿地或者把原有的厂子给推倒了干园区，现在还指望你的实业资源来支持你，这不是自相矛盾吗？

至于传统房企做产业地产板块的职业经理人跟入园企业的承诺，都是胡扯的，因为运营是长期的，但是职业经理人几天就被干掉或者跳槽了，所以他的承诺绝对是不可靠的；

更何况产业园运营服务不等同于园区服务，不仅仅是简单的物业基础服务，更不是提供一款APP、打造一个或几个平台就能称为智慧运营。运营管理服务包含的众多方面，如园区产业的定位调整、招商策略的制定、运营团队的构建、园区社群活跃性的提升、园区品牌的塑造等等。

众所周知，园区是产业发展的载体，推动着城市经济的发展。进入园区存量时代，运营成为园区差异化的重要手段，也是园区的核心竞争力所在。未来，提升园区品牌价值要重点依靠运营管理。

而产业园区的运营只有提供提供精细化的服务，才能对企业的发展形成精准的助力。文章从以下方面来阐述如何提供精细化的园区运营服务，供大家参考。

一、要明白园区运营≠园区服务

所谓的园区运营，实际上贯穿园区发展的全生命周期，实现从投资选址、规划定位、产品设计、建设施工、招商推广、运营服务的全程管理和控制；始终围绕产业，以产业集聚、产业生态的打造为终极目标；不仅要为入驻企业提供空间服务，更要在企业发展的各个时间段充当合伙人，与入驻企业共成长。

因而，园区运营必须前置，要早于物业载体建造，在选址、研发、规划、定位甚至顶层设计阶段就必须介入，而绝不是一个后期配套服务部门。如果一个运营者在后期介入，木已成舟，发现产品和产业是完全割裂开的，运营就真的只是园区物业服务了，毫无运营的意义。

而园区运营的最终目的是要通过全生命周期的运营创造最大化的价值。

二、“三业”协同

产业园区是一项投资大、周期长、回报慢的复杂而艰巨的工程，其运营管理存在很多不确定因素乃至无序运营的可能。产业园区的运营管理不像传统住宅地产项目，做好物业管理就没事了；也不像商业地产项目，做好商业招商和物业管理，就成事了。产业地产、产业园区的运营需要做到物业、商业与产业，“三业”相辅相成，协同并进。

三、大数据发力

精细化园区的运营服务，需要大数据的支撑来进行不断地选择与塑造，从“园区有什么企业就用什么”逐步向“企业要什么园区就给什么”转变，最终实现“企业所享，超出所想”。

了解企业需求

要想提供精准服务，必须了解企业以及产业发展的真实需求，在不断的分析和完善的基础上，提升与园区企业中高层对话的能力。一方面深入了解企业，不断提高运营能力；另一方面不断学习行业知识，了解创新理念，适应服务变化。例如，针对龙头企业对品牌发展、产业链集聚发展等需求，具备多元化的解决方案；满足跨国公司对环境的舒适、空气洁净度等要求；初创企业对创业孵化、补贴扶助的需求等。

了解园区公众需求

运营服务的核心理念是“以客为尊，以人为本”，要深入了解园区公众的各类需求，为其提供幼儿教育、人才关爱、爱车服务、餐饮多元化、社交活动等个性化服务，促进企业招才留才、商务洽谈，也将为自身赢得更多资源。

智慧赋能运营服务

以园区服务与空间资源为基础，搭建智慧运营服务体系，构建大数据运营指挥中心、空间设施易联易控系统等智慧平台建设，针对不同园区定制高效科学的服务体系，以数字化深度融合园区物理空间的信息资源，建立以企业与人才为核心的产城生态圈，将空间、设施与散在的资源转化为服务力，实现运营服务的价值最大化，打造智慧园区新生态。

最后，任何行业都会存在雷区，园区运营服务同样如此。因此，园区运营人要想能够提供精细化的运营服务，只有具备较强的风险规避意识，才能发现雷区，规避风险。

园区运营服务的主要雷区

非专业运营团队。园区运营需要自身实力够硬，才能够推动园区发展步入正轨。但事实上，许多园区运营团队没有实践经验甚至是外行人员，同时缺乏相关的运营人才培养培训体系，导致运营服务跟不上客户需求，各种效益无法兑现。

园区运营体系构造不合理。企业入驻园区有着自身严格而精准的战略需求，无论是政府还是园区企业、公众，不仅需要园区物理载体，更需要丰富的服务与资源生态。但是有些园区没有足够的资源与服务，不注重轻资产的运营建设，导致园区轻重资产失调。

没有正确估量服务的投入产出比。有些园区并不结合实际情况，盲目照搬，最终导致运营服务无法形成良性循环，人力、物力的支出大大超过服务产生收益，无法给园区产生附加价值，对园区品牌塑造也毫无帮助。